Obbligo Legge 39/1989 e D.M. 452/1990
La Legge 3 febbraio 1989, n. 39 (Norme in materia di agenti di affari in mediazione) e il successivo D.M. 21 dicembre 1990, n. 452 hanno introdotto l'obbligo assicurativo per tutti gli Agenti Immobiliari iscritti al Ruolo tenuto dalla Camera di Commercio.
Art. 4 Legge 39/1989 — Obbligo di Polizza
"Gli agenti di affari in mediazione devono essere muniti di polizza assicurativa a copertura dei rischi professionali derivanti dall'esercizio dell'attività di mediazione, con massimali non inferiori a quelli stabiliti dal Ministero dell'Industria."
Chi è obbligato
Tutti gli Agenti Immobiliari iscritti al Ruolo della Camera di Commercio, inclusi i collaboratori con mandato.
Comunicazione al cliente
Gli estremi della polizza devono essere comunicati al cliente prima della firma del mandato di mediazione.
Ruolo CCIAA
L'iscrizione al Ruolo Agenti è condizione necessaria per esercitare. La polizza è requisito per il mantenimento dell'iscrizione.
Massimali per Mediazione Immobiliare
I massimali variano in base al volume di compravendite gestite, al numero di collaboratori e alla tipologia di immobili trattati (residenziale, commerciale, industriale). Ecco la tabella orientativa:
| Profilo | Volume Attività | Massimale/Sinistro | Aggregato Annuo | Note |
|---|---|---|---|---|
| Agente singolo – piccolo volume | Fino a 10 compravendite/anno | €500.000 | €1.000.000 | Minimo obbligatorio |
| Agenzia media – 1-3 agenti | 10-30 compravendite/anno | €1.000.000 | €2.000.000 | Consigliato |
| Agenzia strutturata – 4+ agenti | 30-80 compravendite/anno | €2.000.000 | €4.000.000 | Raccomandato |
| Agenzia grande / franchising | Oltre 80 compravendite/anno | €3.000.000+ | €6.000.000+ | Su misura |
| Amministratore di Condominio | Fino a 20 condomini | €500.000 | €1.000.000 | Polizza dedicata |
* I massimali indicati sono orientativi. Il massimale minimo obbligatorio è stabilito dal D.M. 452/1990 e aggiornato periodicamente dal MISE.
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Clausola Claims Made e Retroattività
Come funziona il Claims Made
La polizza copre le richieste di risarcimento presentate durante la validità della polizza, indipendentemente da quando è avvenuto l'errore (purché rientri nella retroattività contrattuale).
Errore commesso
Anche anni prima della polizza (entro retroattività)
Richiesta del cliente
Durante il periodo di validità della polizza
Copertura attiva
Sì, se entrambe le condizioni sono soddisfatte
Retroattività e Ultrattività
Retroattività
Copre errori commessi prima della stipula della polizza. Per gli Agenti Immobiliari si consiglia una retroattività di almeno 5 anni, poiché i vizi occulti possono emergere a distanza di tempo dalla compravendita.
Ultrattività (Postuma)
Copre le richieste presentate dopo la cessazione dell'attività, per errori commessi durante l'esercizio. Fondamentale in caso di chiusura dell'agenzia o pensionamento. Si consiglia almeno 3-5 anni di postuma.
Esempio: Vizio Occulto Scoperto 3 Anni Dopo la Compravendita
2022
Compravendita
L'agente non verifica la presenza di un'ipoteca sull'immobile
2023
Polizza Stipulata
L'agente sottoscrive la RC Professionale con retroattività 5 anni
2025
Vizio Scoperto
Il cliente scopre l'ipoteca e subisce un danno patrimoniale
2025
Copertura Attiva
La polizza copre: errore nel 2022, richiesta nel 2025, retroattività 5 anni
Cosa Copre la RC Professionale
Errori di Valutazione
Stime immobiliari errate che causano danni patrimoniali al cliente acquirente o venditore.
Vizi Occulti Non Dichiarati
Omessa comunicazione di vizi, ipoteche, vincoli urbanistici o difformità catastali conoscibili.
Errori in Compromessi
Errori nella redazione di proposte d'acquisto, preliminari e contratti di locazione.
Irregolarità Urbanistiche
Mancata verifica della regolarità urbanistica e catastale dell'immobile compravenduto.
Gestione Caparre
Responsabilità per errata gestione di caparre confirmatorie e depositi fiduciari.
Collaboratori e Agenti
Copertura estesa ai collaboratori e agenti subordinati che operano sotto la tua supervisione.
Attività Condominiale
Estensione per Amministratori di Condominio: bilanci, adempimenti fiscali, lavori urgenti.
Spese Legali di Difesa
Rimborso delle spese legali per la difesa in giudizio civile, entro il 25% del massimale.
RC Agente Immobiliare vs RC Amministratore di Condominio
RC Agente Immobiliare
Legge 39/1989 + D.M. 452/1990
- Errori in compravendite e locazioni
- Omessa comunicazione di vizi e vincoli
- Errori nella redazione di compromessi
- Mancata verifica catastale e urbanistica
- Gestione errata di caparre e depositi
- Responsabilità per collaboratori
RC Amministratore di Condominio
Legge 220/2012 (Riforma Condominio)
- Errori nella gestione del bilancio condominiale
- Omissioni negli adempimenti fiscali (CU, 770)
- Mancata esecuzione di lavori urgenti
- Responsabilità per danni a terzi da parti comuni
- Errori nella convocazione delle assemblee
- Gestione errata del fondo di riserva
Nota importante: Le due polizze sono distinte e non intercambiabili. Se svolgi entrambe le attività (agente immobiliare e amministratore di condominio), devi sottoscrivere due polizze separate o una polizza combinata che copra entrambe le attività.
Domande Frequenti
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