Obbligo di Legge: Legge 220/2012 (Riforma del Condominio)
La Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (Riforma del Condominio) ha introdotto l'obbligo di polizza RC Professionale per tutti gli Amministratori di Condominio professionali. L'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce i requisiti per l'esercizio della professione, tra cui la stipula di una polizza assicurativa.
"Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro che [...] hanno stipulato una polizza individuale o collettiva di assicurazione della responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato." — Art. 71-bis disp. att. c.c.
Legge 220/2012
Riforma del Condominio: obbligo RC Professionale per tutti gli Amministratori professionali
Art. 71-bis disp. att. c.c.
Requisiti per l'esercizio della professione di Amministratore di Condominio
Massimale "Adeguato"
La legge non fissa un minimo specifico: il massimale deve essere adeguato al valore degli immobili gestiti
Massimali Consigliati per Amministratori di Condominio
La Legge 220/2012 non fissa un massimale minimo specifico, ma stabilisce che la polizza deve essere "adeguata". Club Professional Risk consiglia di parametrare il massimale al numero di condomini gestiti e al valore complessivo degli immobili.
| Profilo | Valore Immobili | Massimale/Sinistro | Aggregato Annuo | Note |
|---|---|---|---|---|
| Amministratore singolo – fino a 5 condomini | Fino a €500k valore immobili | €300.000 | €600.000 | Minimo consigliato |
| Amministratore – da 5 a 10 condomini | €500k – €2M valore immobili | €500.000 | €1.000.000 | Consigliato |
| Studio – da 10 a 20 condomini | €2M – €5M valore immobili | €750.000 | €1.500.000 | Raccomandato |
| Studio strutturato – oltre 20 condomini | Oltre €5M valore immobili | €1.000.000 | €2.000.000 | Raccomandato |
| Grandi complessi / immobili di pregio | Immobili di alto valore | €2.000.000+ | Su misura | Su misura |
* I massimali indicati sono orientativi. Il massimale deve essere adeguato al valore degli immobili gestiti e al numero di condomini. Verificare i requisiti del proprio Ordine territoriale.
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Cosa Copre la RC Professionale per Amministratori di Condominio
Errori nei Rendiconti Condominiali
Voci di spesa errate, ripartizione non conforme alla tabella millesimale, errori nel calcolo dei saldi individuali.
Assemblee Irregolari e Delibere Impugnate
Convocazione tardiva, ordine del giorno incompleto, quorum non verificato, verbalizzazione carente.
Errata Gestione del Fondo di Riserva
Utilizzo improprio del fondo, mancata costituzione del fondo obbligatorio (art. 1135 c.c.), rendicontazione errata.
Omessa Manutenzione Parti Comuni
Danni a terzi per caduta calcinacci, scivolamento, ascensore non revisionato, impianti non a norma.
Errori nella Gestione degli Appalti
Mancata verifica DURC, contratto di appalto carente, omessa supervisione lavori, pagamenti anticipati non garantiti.
Mancate Comunicazioni Obbligatorie
Omessa comunicazione di scadenze fiscali (bonus 110%), contenziosi in corso, variazioni assicurative del condominio.
Violazioni Privacy/GDPR
Divulgazione dati personali dei condomini, mancata sicurezza dei dati informatici, violazione del GDPR.
Spese Legali di Difesa
Rimborso delle spese legali per la difesa in giudizio civile, entro il 25% del massimale.
Clausola Claims Made e Retroattività
Nelle polizze RC Professionale per Amministratori di Condominio, la clausola "claims made" è il meccanismo di operatività standard.
Come funziona il Claims Made
La polizza è attivata dalla richiesta di risarcimento presentata dal condomino durante il periodo di validità, non dal momento in cui si è verificato l'errore. Un errore nel rendiconto 2022 — se il condomino lo contesta nel 2026 in occasione del cambio di amministratore — è coperto dalla polizza 2026 se entro la retroattività prevista.
Retroattività: Perché è Fondamentale
I vizi gestionali degli Amministratori di Condominio emergono spesso in occasione del cambio di amministratore, quando il nuovo amministratore o i condomini riesaminano la gestione precedente. Una retroattività di almeno 3-5 anni è quindi indispensabile per coprire tutti i fatti pregressi.
Ultrattività (Postuma)
Al momento di cessazione del mandato o dell'attività professionale, è indispensabile attivare l'estensione di ultrattività (postuma), che garantisce copertura per richieste relative a fatti commessi durante il mandato, presentate dopo la cessazione. Si consiglia una postuma di almeno 3-5 anni.
Gli Errori più Frequenti degli Amministratori di Condominio
Rendiconto condominiale con ripartizione errata
Spese imputate in modo non conforme alla tabella millesimale o alla delibera assembleare. Causa: contestazioni da parte dei condomini e richieste di rimborso.
Assemblea convocata con meno di 5 giorni di preavviso
La convocazione deve avvenire almeno 5 giorni prima (art. 66 disp. att. c.c.). Una convocazione tardiva rende la delibera impugnabile entro 30 giorni.
Utilizzo del fondo di riserva per spese non autorizzate
Il fondo di riserva (art. 1135 c.c.) può essere utilizzato solo per le finalità previste dalla legge o deliberate dall'assemblea. Un utilizzo improprio espone l'Amministratore a responsabilità personale.
Omessa manutenzione con danno a terzi
L'Amministratore ha l'obbligo di conservare le parti comuni (art. 1130 c.c.). L'omessa manutenzione che causa danni a terzi genera responsabilità solidale del condominio e dell'Amministratore.
Mancata comunicazione delle agevolazioni fiscali (Superbonus, Bonus Facciate)
L'Amministratore ha l'obbligo di informare i condomini delle agevolazioni fiscali disponibili. La mancata comunicazione che causa la perdita del beneficio può generare richieste di risarcimento.
Domande Frequenti sulla RC Professionale Amministratori di Condominio
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